【3億円超富裕層の資産承継】金融資産から不動産に組み替えて相続を乗り切る!

【3億円超富裕層の資産承継】金融資産から不動産に組み替えて相続を乗り切る!

富裕層にとっての相続税対策は重要な課題

富裕層は、金融資産運用を行って資産を増やそうとします。しかし、相続によって、増やした資産の大部分が相続税として流出します。

世代間を通じた資産運用を考えた場合、運用利回りに最も大きな影響を与えるものは相続税です。そこで、世代間を通じた運用利回りを上昇させるために、相続税の節税が重要な課題となります。

不動産投資や法人活用、経営承継円滑化法の納税猶予制度の適用などによって相続税対策を行い、仮に各世代の相続税を軽減させることができるのであれば、財産の規模を維持することも可能となるでしょう。

【図 相続税の節税と財産規模の維持】

タワーマンション投資による相続税対策

理想的な資産運用は、資産価値(換金したときの金額)の増大を図りつつ、相続タイミングにおける相続税評価額(相続税計算の基礎となる金額)を引き下げることです。

そのためには、タワーマンションのように「資産価値は高いが、相続税評価が低い」資産を活用しなければなりません

資産価値1億円の金融資産の相続税評価は1億円であり、株式でも投資信託でも、この評価方法は同じです。税率50%とすれば、相続税負担は5千万円となります。

これに対して、資産価値1億円のタワーマンションの相続税評価は約2千万円であり、資産価値と相続税評価には80%を超える乖離があります。その相続税は約1千万円となり、資産価値に対する負担率は10%まで下がります。

つまり、金融商品は相続税負担が重い資産であるのに対して、不動産は相続税負担が軽い資産なのです

タワーマンションによる節税効果を詳細に説明しましょう。都心のタワーマンションの販売価格は、近隣の専有面積あたりの単価を基準に設定されるため、土地の時価と建物の建築費の合計額よりも大幅に高い販売価格が設定されます。

一方、そのマンションが高層となって販売戸数が増えれば、狭い土地を大勢の不動産オーナーで分け合っている状態となり、1戸あたりの敷地持分は小さくなります。

10階建てのマンションであれば、10世代で分け合いますが、30階建てのマンションであれば30世帯で分け合います。それゆえ、土地の相続税評価額は、販売価格と比べて著しく低くなるのです。(高層階と低層階の価格差も活用すること可能ですが、重要視する必要はありません。)。

【図 投資目的で賃貸用のタワーマンションの保有した具体例】

金融資産から不動産への組み換え

以上のことから、世代間の資産運用を考える場合、相続のタイミングで金融商品の所有割合を引下げ、不動産の所有割合を高めることが必要です。

【図 資産価値と相続税評価額の違い】

それでは、現実にこのような資産組み換えを実行することは可能でしょうか。具体的には、相続が近づいた高齢者が所有する資産を、高齢者の意思決定に基づいて、金融資産から不動産へ組み替えなければいけません。

高齢者の相続対策を誰がアドバイスできるか?

そこで活躍が期待できるのが不動産仲介業者の営業マンですが、相続税対策の観点からお客様の利益を優先し、東京都23区内のタワーマンション投資を提案できるかどうかが問題となります。

学者によれば(慶應義塾大学駒村康平教授)、高齢者の意思決定の特徴として、相手の説明により意思決定が大きく左右されてしまうことが挙げられています。証券営業マンが投資信託を勧めると、相続税の負担に気づかず、購入してしまうのです。

また、高齢者は意思決定を延期する傾向が強く、そして選択しなかったことへの後悔を感じないということです。つまり、「相続税対策」を提案しても、それを理解できないがゆえに、受け入れようとしません。その結果として多額の相続税負担を強いられても、他界した後では後悔することなどありえません。

さらに、いったん保有したものの価値を過大評価してなかなか手放さない「保有効果」が強いとされます。これはプライベート・バンクのお客様によく見られる特徴で、高い利回りでの金融商品運用に成功すると、「不動産など怖くて買えない」と言い出し、金融商品を手放そうとしない「保有効果」が生じます。

筆者は、「地震で不動産が壊れることが怖いですか?巨大地震の可能性はせいぜい数%ですが、相続税支出の可能性は100%ですよ。相続税のほうが怖くありませんか?」と申し上げますが、ほとんどの高齢者は聞き入れようとはしません。

今後、多額の現金預金を持ったまま、認知機能が低下して何もできなくなり、相続を迎える高齢者が増えていくことでしょう。相続税対策を意識して、生前に金融資産から不動産に組み替えることができるかどうか、これが富裕層の資産保全のために重要な課題となります。

世代間を通じた資産運用モデル

ここで、シンプルな資産運用モデルを想定し、理想的な資産運用の方法を検討します。単純化するために、不動産と金融資産はそれぞれ1種類の銘柄しかないという前提を置きましょう。

現在(2018年)の不動産市況を前提とすれば、標準的な表面利回り(家賃収入)が5%程度で諸経費を差し引くと、不動産の利回りは概ね2%と考えてることにしましょう。

一方、金融商品の利回りは、現在(2018年)の金融市場で取引される大企業の社債(たとえば、ソフトバンクなど)を想定して、概ね4%と考えることにしましょう。

つまり、不動産よりも金融商品の利回りのほうが2%高いということです。これには異論があるでしょうが、筆者が実務を通じて持っている感覚です。

不動産の利回りと金融商品の利回りには、いずれも所得税等(または法人税等)が課されますが、概ね20%程度であり、利回りの変動によって20%程度の誤差は当然に出るはずで、大勢に影響ないため無視することにしましょう。

ただし、相続税は最高税率55%と無視できないため、一律50%という前提を置くこととします。

5億円を4%の金融商品で運用する

まず、父親が5億円で金融商品(利回り4%)を購入し、利子・配当の再投資を続けて20年間運用すると、次のグラフのように11億円まで増えます。売却するとしても税引前で11億円の現金が手に入ります。元本が2倍以上になりましたから、一見、とても素晴らしい成果に見えます。

5億円の金融資産を親子2世代で運用する

次に、父親が5億円で金融商品(利回り4%)を購入し、利子・配当の再投資を続けて20年間運用を行い、相続を迎えるシナリオを検討します。

相続人である子供が運用を継続し、さらに20年間運用を行いますと(トータル40年間の運用です。)、次のグラフのように11億円まで増えます。

父親の世代で11億円まで増やしたのに、子供の世代では、40年後に12億円となり、プラス1億円しか増えていません。これは、相続の際に相続税として▲5.5億円の支出を伴うからです。

40年目に現金化したとすれば、最終的な税引前の利回り(IRR)は、2.2%となりました。相続税という大きな支出がありますので、当初の利回り4%を下回る結果となるのでしょう。

5億円を2%不動産で運用する

一方、父親が5億円で不動産(利回り2%)を購入し、所得の再投資を続けて20年間運用すると、次のグラフのように7.4億円まで増えます。不動産所得の再投資という仮定は、建物の修繕をひたすら続けて資産価値を落とさないようにするとでも思ってください。

この結果、税引前で7.5億円の現金が手に入ります。金融商品よりも利回りが低いため、それほど儲かっていません。

5億円の不動産を親子二世代で運用する

次に、父親が5億円で不動産(利回り2%)を購入し、不動産所得の再投資を続けて20年間運用を行い、相続を迎えるシナリオを検討します。

相続人である子供が運用を継続し、さらに20年間運用を行いますと(トータル40年間の運用です。)、次のグラフのように8.3億円まで増えます。

ただし、相続時に課税される評価額は、取引価額の半分まで50%圧縮されるものとします。

父親の世代で7.5億円まで増やしたのに、子供の世代では40年後に8.5億円となり、プラス1億円しか増えていません。これは、相続の際に相続税として▲1.8億円の支出を伴うからです。

40年目に現金化したとすれば、最終的な税引前の利回り(IRR)は、1.3%となりました。相続税という大きな支出がありますので、当初の利回り2%を下回る結果となるのでしょう。

不動産と金融商品の親子二世代の運用の比較

それでは、金融商品と不動産を単純に比較してみましょう。

結論は、金融商品は資産を大きく増やすことはできるが、相続時に大きく減らしてしまう、不動産は資産を大きく増やすことはできないが、相続時でもあまり減らさないということです。

金融商品を売っている証券営業マンが利回りの高さをアピールしていることは、「資産を増やす」局面しか見ていないということであり、不動産を売っているハウスメーカー営業マンが土地活用による相続対策をアピールしていることは、「資産を減らさない」局面しか見ていないということなのです。

日本の相続において現金預金は最悪の資産

日本の相続財産の構成比を見ますと、有価証券(金融商品)の割合はほとんど変化していませんが、土地の割合が低下している一方で、現金預金の割合が上昇しています。

増やすための金融商品を所有せず、また、減らさないための不動産を所有していない状況は、世代間を通してみれば、確実にマイナスの運用利回りをもたらします。相続税という制度のある日本では、現金預金という資産を所有することは最悪です

【図 相続財産の金額の構成比の推移】

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