人が亡くなって相続が開始された場合、相続税が課せられるか否か、また課税される場合における税率がいくらになるかは、その相続財産の評価額の多寡によって左右され、評価額が高いほど相続税は重くなってきます（超累進課税）。
そのような負担を軽減する制度として、一定の要件を備える土地について、その評価額を大幅に減額させる「小規模宅地等の特例」という制度があります。
本記事では、この特例の内容およびその特例の適用を受けるための要件、注意点について確認していきたいと思います。
相続税申告における小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは、被相続人が亡くなったことにより、相続人などが相続または遺贈によって宅地等を取得した場合において、その宅地および相続人・受遺者が一定の要件を満たした場合に、その宅地の評価額を大幅に減額することを認める制度です。これが適用された場合、宅地の評価額が50％から最大で80パーセント減額されることがあります。
したがって、相続財産に土地が含まれている場合には、この特例が適用されるか否かは非常に重要なポイントになってきます。
小規模宅地等の特例が適用される土地
小規模宅地の特例が適用される宅地には3つのパターンがあります。
・被相続人の居住用の宅地（特定居住用宅地）
・被相続人が事業の用に供していた宅地（特定事業用宅地）
・被相続人が賃貸業に利用していた宅地（不動産貸付用宅地）
このほかに、「特定同族会社事業用宅地」を加えた4パターンと説明する場合もありますが、本記事では、「特定同族会社事業用宅地」は、特定事業用宅地の一場合として位置づけ、分類としては3パターンとして説明します。
順番に、その具体的な内容およびそれが適用される要件を見ていきましょう。
小規模宅地等の特例における「特定居住用宅地」
特定居住用宅地となる土地の要件
相続開始の直前において、被相続人が所有していた宅地で、かつ、被相続人本人または被相続人と生計を一にする親族の居住の用に供されていた宅地であることが必要です。
なお、ここで「親族」とは、6親等内の血族、配偶者、および、3親等内の姻族（配偶者の親族）を言います。
また、「生計を一にする」とは、同居を要件とするものではなく、仕事や学校、療養などの事情で別居していても、生活費や学費、療養費の送金が行われているなど、その支出等が一つの財布から出ていると認められる状態の場合をいいます。
なお、同居している場合には、明らかに独立した生計を営んでいると認められる特別な事情がある場合を除き、生計を一にしているものとして取り扱われます。
特定居住用宅地の取得者の要件
上記土地を取得した者で、小規模宅地の特例による軽減を受けることができるのは、被相続人の配偶者、同居の親族、3年間借家住まいの別居親族、生計を一にする親族です。
ただし、それぞれの取得者によって、一定の条件があります。
被相続人の配偶者
被相続人の配偶者については、特別の要件なく、小規模宅地等の特例による評価額の減額措置を受けることができます。
被相続人と同居していた親族
被相続人と同居していた親族の場合には、その者が相続税の申告期限（相続開始から10ヵ月）まで引き続き当該宅地に居住し、かつ、その宅地を所有していることが必要とされます。
3年間借家住まいの別居親族
被相続人に配偶者や同居の親族がいない場合に限り、別居していた親族が当該宅地を取得した場合にも小規模宅地等の特例の適用が認められます。ただし、この者については、さらに以下の条件を満たす必要があります。
・相続開始前3年以内に自己または自己の配偶者の持ち家に住んだことがないこと
・相続等により当該土地を取得後、相続税の申告期限（相続開始から10ヵ月）までその宅地の所有を継続していること
（以下、改正で追加された要件）
・相続開始前3年以内に3親等以内の親族、特別な関係の法人が持つ家に住んでいない
・相続開始時に住んでいる借家を過去所有したことがない
被相続人と生計を一にする親族
被相続人と生計を一にする親族が居住していた宅地を、その親族が取得した場合です。
この場合も、その親族が相続税の申告期限（相続開始から10ヵ月）までその宅地に居住し、かつ、所有を継続することが要件とされます。
特定居住用宅地の特例の効果
特定居住用宅地として小規模宅地の特例の適用が認められる場合、その宅地について、最大330平方メートルの範囲で、評価額の80％が減額されます。
例えば、対象となる宅地の面積が200平方メートルで、その評価額が5,000万円とされた 場合であれば、
5,000万円×80％＝4,000万円の減額を受けることができます。
その結果、その土地の評価額は本来の評価額である5,000万円から小規模宅地の特例によって減額される4,000万円を控除した差額である1,000万円となります。
ところで、対象となる宅地の面積が、その上限である330平方メートルを超える場合には、330平方メートルの部分については80％の減額がなされ、それを超える面積については通常の評価額とされます。
宅地の面積が500平方メートル、評価額が8,000万円の土地について考えてみましょう。
500平方メートルで評価額が8,000万円ということは、1平方メートルあたりの評価額は16万円となります。そうすると、330平方メートル分の評価額は5,280万円（16万円×330平方メートル）、残りの170平方メートル分の評価額は2,720万円（16万円×170平方メートル）となります。
330平方メートルの部分については5,280万円の80％（5,280万円×80％＝4,224万円）が減額されるため1,056万円となり、これに減額されない170平方メートル部分の評価額2,720万円を足した、3,776万円がこの宅地の評価額となります。
この計算については、以下の算式で計算することができます。
減額後の評価額＝本来の評価額－（本来の評価額×330平方メートル÷実際の面積×80％）
特定居住用宅地に関して問題となる場合
被相続人が老人ホームなどに入居していた場合
被相続人が、その所有している宅地から、老人ホームなどに入居してしまった場合、その宅地が「被相続人の居住の用に供していた宅地」と言えるのかが問題となります。
これについて、現在は、以下の要件に該当する場合には、「被相続人の居住の用に供していた宅地」と認めています。
・介護保険法による要介護認定または要支援認定を受けた被相続人が特別養護老人ホームなどの所定の施設に入居した場合、または、障害支援区分の認定を受けた被相続人が障害者支援施設等に入居した場合であること
・当該宅地が事業の用または他人の居住の用に供されていないこと
宅地上に二世帯住宅が建てられている場合
父親の所有する宅地上に二世帯住宅が建てられていて、それぞれ父親と長男が入居していた場合において、父親が亡くなり、長男が相続することとなった場合に、「同居」していたと認められるかが問題となります。
この場合について、建物が父と長男の共有である場合については、同居要件が認められ、全体について小規模宅地の特例が適用されるとしています。
一方、建物自体が区分所有建物として、別々の物件とされている場合には、同居しているとは認められません。
ただし、被相続人である父親と、長男が生計を一にしていた場合には、「同居していた親族」ではなく「生計を一にしていた親族」として小規模宅地の特例の適用を受ける余地が考えられます。
共同相続の場合
被相続人の所有していた居住用宅地を、被相続人の配偶者と長男が共有する形で相続することとなった場合に、小規模宅地の特例が適用されるかが問題となります。
この場合には、個々の相続人ごとに、小規模宅地の特例の適用の要件を満たしているか否かを判断することになります。
上記の場合には、配偶者については当然に小規模宅地の特例の適用が認められます。一方、長男については、被相続人と同居していた場合、または、同居していなかったとしても生計を一にしていた場合には、小規模宅地の特例の適用を受ける余地がありますが、そうでない場合には適用を受けることはできないということになります。
居住用の宅地が複数ある場合
被相続人が、居住用の宅地を複数所有していた場合に、小規模宅地の特例の適用がどのようになるかが問題となります。
基本的には、被相続人の居住の用に供していた宅地としては、「被相続人が主としてその居住の用に供していた一の宅地等」について適用されることから、主たる居住用の宅地についてのみ小規模宅地の特例が適用されることになります。
ただし、被相続人の主たる居住用の宅地以外の宅地について、被相続人自身の居住用ではなく、被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた場合（例えば夫婦が生計を一にしておきながら別居していたような場合）には、被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地として、小規模宅地等の特例が適用される余地があります。
賃貸併用住宅の場合
被相続人が居住用の建物の一部を、賃貸していた場合には、小規模宅地等の特例はどのように適用されるかが問題となります。
この場合については、基本的に、居住に供している面積については特定居住用宅地として小規模宅地の特例が適用されます。
また、賃貸に供されている部分については、のちに述べる、不動産貸付用宅地としての小規模宅地の特例の要件が満たされれば、不動産貸付用宅地としての小規模宅地の特例による減額を受けることが可能となります。
マンションなどの区分所有建物の場合
マンションなどの区分所有建物の場合でも、所有者は、建物の専有部分とともに、共有持分として敷地権を有しています。
したがって、その敷地権については、特定居住用宅地として小規模宅地の特例を受けることが可能となります。
小規模宅地等の特例における「特定事業用宅地」
特定事業用宅地となる宅地
特定事業用宅地として小規模宅地の特例の適用を受けることができる宅地とは、相続開始の直前において、被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が営んでいた事業の用に供されていた宅地を言います。ただし、不動産賃貸業に利用していた宅地については、別途定められている「貸付事業用宅地」としての規定が適用されるため、特定事業用宅地としては取り扱われません。
承継者の要件
特定事業用宅地として、小規模宅地の特例を受けることができる者は、被相続人が所有していた土地で、被相続人またはその親族が事業に供していた土地を相続または遺贈によって取得した者で、かつ、以下の要件を満たした事業承継者です。
①被相続人が事業の用に供していた宅地の場合
当該宅地上で営まれていた被相続人の事業を、相続税申告期限（相続開始から10ヵ月）までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその事業を営んでいること、かつ、その宅地を相続税の申告期限まで所有していることが必要です。
②被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用に供されていた宅地の場合
被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が、相続開始の直前から相続税の申告期限（相続開始から10ヵ月）まで、その宅地上で事業を営んでいて、かつ、その宅地を相続税の申告期限まで所有していることが必要です。
特定事業用宅地の特例の効果
特定事業用宅地として小規模宅地の特例の適用が認められる場合、その宅地について、最大400平方メートルの範囲で、評価額の80％が減額されます。減額率は、特定居住用宅地の減額率と同じで、計算方法も同じです。
ただ、事業用宅地と言うことから、対象となる宅地としては工場などを想定している関係から、上限の面積は特定居住用宅地の場合が330平方メートルとされていたのに対して、特定事業用宅地の場合にはそれよりも面積が拡大されて、400平方メートルまで適用されることとなっています。
被相続人が社長を務める同族会社の所有宅地の場合（特定同族会社事業用宅地）
被相続人が自営業を営んでいたのではなく、会社（いわゆるオーナー企業）を経営していて、その会社が被相続人の所有する宅地を事業用に使用しているといった場合も考えられます。
この場合についても、その宅地を相続・遺贈によって取得した者が一定の要件を満たした場合には、小規模宅地の特例による評価額の減額を受けることができます。これを「特定同族会社事業用宅地」と言います。
要件としては、
①当該法人について、相続開始の直前において、被相続人および被相続人の親族等が会社の発行済み株式の総数または出資総額の50％を超えて有していたこと。
②当該宅地を取得した者が、相続税の申告期限（相続開始から10ヵ月）において、その事業を営んでいる会社の役員に就任していること。
※なお、ここでいう「役員」とは、法人税法第2条第15号に定める役員（ただし、清算人を除く）とされており、具体的には、取締役、執行役、会計参与、監査役、理事、監事などを言います。
③その者が、当該宅地を相続税の申告期限（相続開始から10ヵ月）まで所有していること。
この場合の効果については、特定事業用宅地の場合と同じで、最大400平方メートルまで、評価額の80％が減額されます。
転業した場合
被相続人が事業を営んでいた宅地を相続した長男が、その後に、転業をした場合には、「被相続人の事業を引き継いで、それを、相続税申告期限まで継続している」ことにはなりませんので、特定事業用宅地の特例を受けることはできません。
ただ、従来酒屋であったのを、コンビニエンスストアに変えて、引き続き酒類の取り扱いも継続しているような場合（酒類の販売は継続しつつ、他の商品も取り扱うようになったと認められる場合）には、事業の継続性が認められる場合もあると考えられます。
これについては、微妙な場合もあると思われるため、事前にきちんと専門家などに相談されることをお勧めします。大丈夫と思ったが、あとで小規模宅地の特例を受けることができなくなったとなると、評価額において大きな差が出てきてしまい、相続税の負担が大幅に異なってきますので、注意が必要です。
小規模宅地等の特例における「貸付事業用宅地」
貸付事業用宅地となる宅地
相続開始の直前において、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業（いわゆる駐輪場業）の用に供していた宅地です。
きちんとした「事業」として行っている場合はもちろんですが、「事業」とまでは言えないものの、遊休不動産などを活用して、相当の対価を得て継続的に不動産の貸付を行っている場合も含まれます。これを「準事業」と言います。
なお、平成30年の法律改正により、平成30年4月1日以降に相続が開始した者については、相続開始前3年以内に駆け込み的に不動産貸付業を開始した場合（これを「3年以内貸付宅地等」と言います。）については、小規模宅地の特例による減額を受けることができないこととなりました。
したがって、今後は、貸付事業用宅地について、小規模宅地の特例による減額を受けるためには、事業開始後3年以上経過してから相続が開始した場合であることが必要となりますので、注意が必要です。
承継者の要件
被相続人が行っていた貸付事業の用に供されていた宅地
・当該宅地を取得した者が、被相続人の行っていた貸付事業を、相続税の申告期限（相続開始から10ヵ月）までに引き継ぎ、かつ、その申告期限まで貸付事業を継続していること。
・当該宅地を取得した者が、当該宅地を相続税申告期限（相続開始から10ヵ月）まで所有していること。
被相続人と生計を一にしていた被相続人の親戚の貸付事業の用に供されていた宅地
・当該土地で貸付事業を行っていた被相続人の親戚が、相続開始前から相続税申告期限8相続開始から10ヵ月）まで、当該宅地にかかる貸付事業を行っていること
・貸付事業を行っている被相続人の親戚が、当該宅地を相続税の申告期限（相続開始から10ヵ月）まで所有し続けていること
不動産貸付用宅地の特例の効果
不動産貸付用宅地として小規模宅地の特例の適用が認められる場合、その宅地について、最大200平方メートルの範囲で、50％の評価額の減額が認められます。
複数の宅地での小規模宅地の特例の適用
複数の宅地について、小規模宅地の特例の要件が満たされる場合、その併用も可能となります。ただし、その適用が認められる最大面積については注意が必要です。
特定居住用宅地と特定事業用宅地の併用
この場合は、特定居住用宅地の最大面積である330平方メートルと、特定事業用宅地の最大面積である400平方メートルの合計730平方メートルまで最大適用することが可能となります。
貸付事業用宅地と他の宅地との併用
不動産貸付用宅地と、それ以外の特定居住用宅地、特定事業用宅地との併用も認められます。ただし、この場合は、最大で200平方メートルが上限とされます。
小規模宅地等の特例を受けるための手続き
遺産分割の実施
小規模宅地等の特例の適用を受けるために必要な手続きとして、注意が必要なのは、遺産分割が完了している必要があるということです。
小規模宅地等の特例は、その対象となる宅地について、誰が相続によって実際に取得するのかという点が重要になります。つまり、特定居住用宅地による特例の適用を受けるためにはその宅地に居住を継続する人が誰かということが重要ですし、特定事業用宅地による特例や貸付事業用宅地による特例の適用を受けるためには、その取得者が事業を継続する者であることが重要です。
したがって、遺産分割が完了して、その宅地を具体的にだれが取得するかが決定していることが、小規模宅地等の特例を受けるための前提条件となるのです。
申告手続き
小規模宅地の特例による評価額の減額を受けるためには、相続税の申告書にその旨を記載して、相続税の申告を行う必要があります。
小規模宅地の特例が受けられることによって、相続財産の評価額が基礎控除の額未満になる場合であっても、その旨の申告をしないまま放置していたのでは、小規模宅地の特例を受けることはできず、逆に、相続税の申告怠ったとして過怠税や加算税を納めなければならないことになります。
小規模宅地の特例を受けるための申告に際しては、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しを添付する必要があります。これによって、実際に、その土地の取得者を確認し、その者が要件を満たしているかをチェックすることになります。
まとめ
以上、小規模宅地等の特例について、各宅地の種類ごとに、その要件や注意点を見てきました。
小規模宅地等の特例は、最大で80％も評価額の減額を得ることができる制度であるため、この制度を有効に活用することが節税にとっては非常に重要なポイントになると思われます。
制度の仕組みを正確に理解して、有効に活用することをお勧めします。また、わからないことがあったり、微妙と思われることがあったりする場合には、あらかじめ専門家に確認することが必要です。
やってしまってから、小規模宅地の特例を受けられないことが判明した場合のダメージ、リスクは取り返しがつかない場合がありますので、慎重に対応することが必要です。
