小規模宅地特例で実家や賃貸アパートの相続税負担が軽くなる

小規模宅地特例で実家や賃貸アパートの相続税負担が軽くなる

実家や賃貸アパートの相続において、小規模宅地等の特例を適用すれば、不動産に係る相続税が5割引から8割引になります。この特例の使い方を理解しておきましょう。

実家の相続に不可欠!小規模宅地等の特例

港区広尾や渋谷区松濤など、大富豪が豪邸に住んでいることで有名な地域があります。実は都心部の豪邸は相続税負担が軽いのです。

一般的に、親が都心部の立派な豪邸に住んでいても、子供が同居しているのであれば、相続税はそれほど重いものではありません。これらの敷地(土地)の評価額が8割引きとなるからです。これが「小規模宅地等の特例」を適用することによる効果です。

小規模宅地等の特例は、一定の条件さえ満たすことができれば、相続税申告で適用することができる特例です。相続税対策の一つとして提案されることもありますが、特例の適用が節税のテクニックだというわけではありません。当然に適用すべきものです。

被相続人が、住居用または事業用(賃貸用)の宅地を持っていた場合、それに多額の相続税が課されてしまいますと、最悪は宅地の売却を強いられるなど、使用を続ける配偶者や後継者の日常生活が危うくなります。

そこで、自宅として使用している宅地、自営業(賃貸業)を営む宅地が相続財産となり、それを配偶者や後継者が相続するときには、その相続税評価が引き下げられることによって、税負担が軽くなるのです。

被相続人が住んでいた自宅の敷地は、特定居住用宅地等と呼ばれ、配偶者や同居親族などが取得すれば、最大330㎡までの部分について、評価額を80%減額することができます。

被相続人が老人ホームに入居していた場合、老人ホームの終身利用権を取得して空き家となっていた場合であっても、自宅の敷地について特例を適用することができます。

小規模宅地等の特例の適用要件

被相続人の自宅の宅地については、小規模宅地等の特例を適用することによって、8割の評価額が引き下げられます。ただし、その宅地が「特定居住用宅地」の要件を満たすことが必要となります。特定居住用宅地とは、被相続人の居住用の宅地で、一定の要件を満たす親族が取得したものをいいます。

配偶者が相続する場合には、その宅地は、常に特定居住用宅地として認められます。一方、子供らの親族が相続する場合、被相続人と同居しているか、生計同一であることが、特例を適用する要件として求められます。

取得する相続人が、被相続人と同居していないときは、被相続人に配偶者や他に同居する親族がおらず、かつ、相続開始前3年以内に国内に自分や配偶者が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)に居住したことがないことが要件として求められます。これを「家なき子」の要件と呼びます。

ただし、3年以内に、その相続人の3親等内の親族などが所有している家屋に以前居住したことがある人と、相続開始時に居住していた家屋(賃貸用)を過去に所有していたことがある人は、この特例を適用することができません(平成30年改正)。これは、過去3年以内に自宅を3親等内の親族などに移転し、自分はそれを借りて住むことで「家なき子」になって特例を適用するという節税手段が横行したため、それを封じるものとして設けられた要件です。

賃貸アパートに係る相続税も半額になる

また、アパートの賃貸経営で生計を立てている家族で、親の相続が発生した場合、そのアパートに課される相続税を支払うことができず、売却するような事態になると、賃貸収入に依存する子供たちが生活できなくなってしまいます。

そこで、被相続人の事業(不動産貸付業、駐車場業など)に使っていた宅地で、一定の要件を満たす親族が相続により取得した宅地は、最大200㎡までの部分について評価額を50%減額することができます。この宅地を「貸付事業用宅地」といいます。

ただし、その相続開始前3年以内に、新たに貸付事業のために提供された宅地には適用することができません。

地方の実家を売って都心のマンションへ住めば節税になる

実家が地方や郊外にあるならば、親が自宅を売却し、都心部でタワーマンションを購入して住み替えることも、相続税対策になります。

例えば、親が、広くて地価が安い郊外に住んでいたとしましょう。330㎡を限度に小規模宅地等の特例が適用されますが、330㎡を超えるような広い土地であった場合、全体に適用することができません。宅地の一部だけしか特例を適用することができず、評価引き下げの効果が限定的になります。

これが都心部の土地になると、仮に郊外の土地と同じ評価額であっても、地価が高い分だけ敷地面積は小さくなるでしょう。つまり、都心部の土地では、小規模宅地の特例の限度面積330㎡をフルに使うことができる可能性が高くなるのです。それによって評価引き下げ効果が最大化されます。

つまり、この特例には、土地の「面積」には限度がありますが、「金額」には限度がないということです。評価引き下げの対象となる金額(評価額)を大きくすればするほど、税負担が軽減される効果が大きくなります。

簡単に住み替えると言っても、自宅を売却するときの所得税等の負担が心配になることでしょう。この点、自宅の売却で大きな利益が発生したとしても、譲渡所得には、居住用財産の3,000万円特別控除を適用することができるため、所得税等の負担は小さくなります。譲渡益が3,000万円以下であれば、所得税等は課されないこととなります。

地方や郊外に住んでいる親は、買い物が不便であったり、孫の顔をすぐ見ることができなかったり、生活環境が必ずしも快適だというわけではありません。高齢の親の日常生活を充実させるためにも、都心部への住み替えを検討してみてはいかがでしょうか。それには節税効果も伴うのです。

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