小規模宅地等の特例のうち、実家の相続に係る相続税が80％軽減されるケースを確認しましょう。被相続人の実家または生計同一親族が住む家（特定居住用宅地等）とは、どのようなものでしょうか？
自宅に係る相続税を軽減できる小規模宅地等の特例（特定居住用宅地）
小規模宅地等の特例とは、被相続人の住居用や事業用に使っていた土地等について、配偶者や後継者が相続するときに、評価を下げることによって相続税負担を軽減する特例です。相続のときに適用されるものであり、贈与のときには適用されません。
具体的には、被相続人またはその同居家族が住んでいる自宅の敷地、被相続人たちがオーナーである会社が事業を運営する店舗や工場に使っている敷地をいいます。
被相続人が住んでいた自宅の敷地は、「特定居住用宅地等」といい、その土地を相続する者が一定要件を満たせば、最大330㎡までの部分について土地評価額を80%減額できます。
これは、その土地に被相続人が自宅として住んでいたときは、その土地は被相続人の生活基盤として不可欠なものと言えるため、相続税を支払わせるのは厳しすぎるだろうと考える制度です。
小規模宅地等（特定居住用宅地）の適用要件を確認しよう
特定居住用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、次の図に掲げる要件に該当する被相続人の親族が相続または遺贈によって取得したものをいいます。
なお、その宅地等が2つ以上ある場合には、主としてその居住の用に供していた1つの宅地等だけしか適用することができません。
【特定居住用宅地等の特例の適用要件】
| 区分 | 取得者 | 取得者の要件 |
| 被相続人の居住用の宅地等 | 配偶者〔要件①〕 | なし |
| 同居していた親族〔要件②〕 | 相続開始時から申告期限まで、家屋に継続居住し、かつ、宅地を継続所有していること | |
| 同居していない親族〔要件③〕 | 配偶者または同居していた親族がいないこと ・3年以内に自己または配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと ・相続開始時から申告期限まで宅地を継続所有していること ・以下の者を除く(2018年改正)【除外】3年以内に、その者の3親等内の親族または特別関係法人が所有する家屋に居住したことがある者 【除外】相続開始時において居住していた家屋を過去に所有していたことがある者 |
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| 被相続人と生計を一にしていた親族の居住用宅地 | 配偶者〔要件④〕 | なし |
| 生計を一にしていた親族〔要件⑤〕 | 相続開始の直前から申告期限まで家屋に継続居住し、かつ、宅地を継続所有していること |
配偶者が相続する場合には、常に特定居住用宅地等として認められます。しかし、子供らの親族が相続する場合、被相続人と同居している、もしくは生計を一にしていることが求められます。
同居していないときは、被相続人に配偶者や同居している親族がおらず、かつ、相続開始前3年以内に自己または配偶者が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く)に居住したことがないこと(「家なき子」と呼びます)が求められます。
ただし、以下の者は適用することができません。
すなわち、3年以内に、その者の3親等内の親族または特別関係法人が所有する家屋に居住したことがある者と、相続開始時において居住していた家屋を過去に所有していたことがある者です (2018年改正)。
つまり、親の相続にこの特例を適用しようとして、意図的に自宅を購入せず、親族の家を借りて住み続けているという相続税対策を使うと、この特例を適用することはできなくなりました。
また、相続発生の3年以内に子供の自宅を3親等内の親族や法人に売却し、子供がそれを借りて住むことで「家なき子」となるという相続税対策を行っても、この特例を適用することはできなくなりました。それゆえ、「家なき子」の相続税対策を行うのであれば、少なくとも相続発生の３年よりも前の早期に実施しておかなければなりません。
自宅を配偶者が継いだ場合、すぐに売却しても特例を適用できるのか？
【要件①】被相続人の配偶者が取得する場合
配偶者が取得するならば、特例適用のために求められる要件はありません。常に適用することができます。すなわち、土地評価が▲80％減額です。
また、相続続直後に売却する場合であっても適用することができます。
同居している親族が継いで住み続けた場合は特例を適用できるか？
【要件②】被相続人と同居していた親族が取得する場合
同居している親族が継いで住み続けた場合、相続開始時から申告期限まで継続所有しており、中告期限まで継続居住しているのであれば、小規模宅地等の特例を適用することができます。すなわち、土地評価が▲80％減額です。
小規模宅地特例の定番「家なき子」の適用が厳しくなったのは本当か？
【要件③】配偶者および同居親族がおらず非同居親族が取得した場合（家なき子）
いわゆる「家なき子」とは、自分で家を所有していない相続人をいいます。継いだ家は、相続開始時から申告期限まで継続所有していなければいけません。「家なき子」に該当すれば、土地評価は▲80％減額です。
正確には、相続開始前3年以内にその者またはその者の配偶者の所有する家屋(相続開始直前において被相続人の居住用の家屋を除く。)に居住したことがない者をいいました（従前の制度では）。
ただし、被相続人に配偶者または同居親族(法定相続人である同居親族)がいると、「家なき子」の相続人であっても、小規模宅地等の特例を適用することはできません。配偶者や同居親族が優先して継ぐべきだからです。
(ここで解説)「法定相続人である同居親族がいない」という意味ですが、たとえば、被相続人が自分の兄弟姉妹と同居している場合であっても、兄弟姉妹は法定相続人に入りませんので、適用要件を満たすことになります。
そして、2018年相続税法改正で、次の相続人も適用できないようになってしまいました。
すなわち、相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族または特別関係法人が所有する家屋に居住したことがある者、相続開始時において居住していた家屋を過去に所有していたことがある者です。
生計が同一の親族が住んでる家を相続した場合は特例を適用できるか？
【要件④】被相続人と生計同一親族の自宅を配偶者が取得した場合
これは、親が買ってあげた家（土地と建物）に子供が住んでいるケースが該当します。配偶者が相続するのであれば、そこに住んでいた子供は住み続けてもよいですし、すぐに売却しても構いません。土地評価は▲80％減額となります。
【要件⑤】生計同一親族の自宅をその親族が取得した場合
これも、先ほどの要件と同様に、親が買ってあげた家（土地と建物）に子供が住んでいるケースが該当します。そこに住んでいた子供が相続して、その後も住み続けてもよいですし、申告期限以降であれば売却しても構いません。土地評価は▲80％減額となります。
小規模宅地等の特例を使えなかった失敗事例
小規模宅地等の特例とは、土地の相続に係る税負担を軽減することができる制度であり、必ず適用すべきものです。
しかし、適用には要件があり、それを満たすことができるように、生前から確認しておかなければいけません。
たとえば、自宅に特定居住用宅地の適用を受けるのであれば、相続人である子供は親と同居しくべきでしょう。
同居できないのであれば、「家なき子」の要件を満たして別居しなければいけません。賃貸物件に住むということです。しかし、資産家一族の子供は比較的裕福なケースが多く、自らマイホームを購入しているケースが多く見られます。結果として、特定居住用宅地の要件を満たすことができません。
また、所得税と相続税の節税手法として、不動産の法人化があり、これは通常は建物だけを法人に移転する手法ですが、区分所有マンションなどを法人に移転するときは、土地（敷地権）まで法人に移転することになります。法人が所有する土地には、小規模宅地等の特例を適用することができません。
二世帯住宅でも同居親族となって特例を適用できるのか？
この特例を適用することができる相続人の条件が厳しくなっています。その一つが、同居する親族が相続することという条件です。しかし、二世帯住宅に住んでいた場合、同居していたと言えるかどうかが問題となります。
この点、内部で行き来ができるか否かにかかわらず、同じ建物であれば、二世帯住宅であっても、小規模宅地等の特例を適用することができます。
建物を子供が所有していた場合であっても小規模宅地等の特例は使えるのか？
よくある相続税対策に、二世帯住宅を子供が建築して所有することとし、その建築費用の頭金を親に出してもらう(贈与してもらう)手法があります。その際、住宅取得資金に係る贈与税の非課税制度を使うことができますから、一定金額までの贈与が非課税になります。この住宅取得資金贈与によれば、夫婦それぞれの親から贈与を受けることが可能であるため、夫婦2人を合わせれば、大きな金額の贈与額が非課税となります。
このように建物の所有者が子供およびその妻（子供世帯）である場合、親が所有する敷地に対して小規模宅地等の特例を適用することができるかが問題となります。これについては、小規模宅地等の特例は、建物ではなく土地に係る制度であるため、建物の所有者が誰であっても関係なく、条件を満たす限り適用することが可能です。
被相続人が老人ホームに入っていた場合も特例を使えるのか？
また、相続人が老人ホームに入居した場合、自宅は空き家となりますが、それが特定居住用宅地に該当するかが問題となります。
この点、被相続人が要介護認定または要支援認定を受けており、自宅を賃貸に出していなければ、特定居住用宅地等に該当します。よって、小規模宅地等の特例を適用することができます。
自宅と賃貸を併用していた場合に小規模宅地等の特例はどうなるか？
1棟の建物の敷地である宅地に、自宅部分と賃貸部分がある場合が問題となりますが、1つの宅地のうちに特定居住用宅地に該当する部分と特定貸付事業用に該当する部分に按分して減額割合を計算することになります。
【借地権と借家権】
まず、土地評価で、借地権と借家権の評価減を考慮します。
１階は廃業、３階は空室、４階は自宅ですから、借家権はありません。
(1階、3階、4階) 60,000千円×3/4=45,000千円
２階は賃貸していますから、借家権を控除します。
(2階) 60,000千円×1/4×(1−借地権60%×借家権30%)=12,300千円
（合計）45,000千円+12,300千円=57,300千円
これが土地全体の評価額です。
【小規模宅地等の特例】
次に、居住用の4階部分に対して小規模宅地等の特例を適用します。
特定居住用宅地ですから、▲80％評価減です。
60,000千円×1/4×▲80%=▲12,000千円
さらに、貸付事業用の2階部分に対して小規模宅地等の特例を適用します。
貸付事業用宅地ですから、▲50％評価減です。
60,000千円×1/4× (1−60%×30%)× ▲50%=▲6,150千円
【土地の評価額】
以上から、土地の評価額は、
57,300千円−12,000千円−6,150千円＝39,150千円
となります。
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