誰も住んでいない実家の売却で節税できる「空き家特例」とは

2023年12月31日までに、空き家となった実家を売却すると、譲渡所得（儲かった分）のうち3,000万円まで、課税されない特例があります。ただし、特例を適用をするためには要件がありますので、空き家特例の制度を理解しておく必要があります。

自分が育った実家に思い入れがあると思いますが、空き家となった実家をまま放置していると建物の老朽化が急速に進み、倒壊や空き巣被害に遭う危険性も出てきます。不動産は所有しているだけでも固定資産税や修繕費などの維持管理費がかかるため、生活費を圧迫することになります。

譲渡所得の3,000万円控除で有名なのは、所有者自身が住んでいた自宅を売却する際に適用できる、『居住用の家屋や敷地（居住用財産）を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例』です。

相続した実家に住む予定なら、将来的に居住用財産の3,000万円特例控除の特例を適用することができますが、特例適用のために実家に戻ることが求められるため、これは現実的ではありません。

それゆえ、今すぐに実家の売却を考える場合には、空き家特例の方の適用を考えるべきです。空き家特例は、実家を相続したあと未利用であることが要件なので、無理に実家に移り住む必要がありません。

しかし、売却物件は被相続人（亡くなった人）が一人で住んでいた実家に限定されますので、両親が健在の場合には注意する必要があります。

たとえば、父が実家の所有者している実家に両親が住んでいる場合、父が亡くなった時点で母が実家に住んでいたら、実家は居住用として利用してますので、空き家特例の適用外となります。

一方、父が亡くなったあと母が実家を相続し、その母が一人暮らしをしたあとに亡くなった場合には、母が亡くなった時点においては誰も住んでいない状態ですので、実家は空き家特例の対象物件となります。

なお、誰も住まなくなった実家は、相続開始から実家を売却するまでの間に居住用や賃貸を行ってはいけませんので、文字通り「空き家」を売却することが特例適用には必要です。

「空き家特例」を適用することができる人は誰か？（人的要件）

空き家特例を適用するには、「人」「建物」「敷地」ごとの要件を満たす必要があります。それぞれの要件を確認しましょう。

空き家特例を適用するための人的な要件には、以下の８つの要件があります。

（１）被相続人が亡くなる直前まで、対象物件に1人で住んでいたこと

被相続人が居住用として利用していた自宅が、亡くなったことにより未利用になった物件が対象です。被相続人が亡くなる前に老人ホームに入居している場合には、『老人ホームに入居していても空き家特例の対象となるのか？』に係る要件も満たす必要があります。

（２）相続の開始があった日から、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

相続の開始があった日が2019年（令和元年）5月1日の場合、2022年（令和4年）12月31日までに実家を売却しないと空き家特例ができません。

（３）売却代金が1億円以下であること

空き家特例は、対象物件の売却代金が1億円を超えると特例適用外となります。売却代金とは、相続の時からこの特例の適用を受けて、被相続人居住用家屋又はその敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた金額です。

空き家特例を適用した部分の売却代金が1億円以下であった場合でも、空き家特例の対象となった自宅全体が1億円を超えた場合には、空き家特例は適用できません。

したがって、当初は売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていたとしても、被相続人居住用の家屋又はその敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、残りの自宅部分を売却し、実家全体の売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、空き家特例はさかのぼって適用することはできず、修正申告を行うことになります。

なお、修正申告は、合計売却代金が1億円を超えた日から4ヶ月以内に提出と納税を行う必要があります。

（４）空き家を売却した人が、相続等により被相続人居住用の家屋及びその敷地等を取得したこと

特例対象となるのは、相続等により、被相続人居住用家屋とその敷地等の両方を取得した場合に限られます。それゆえ、建物及び土地のどちら一方のみを取得しても特例適用することはできません。

（５）次のいずれかの方法によって売却をしたこと

【方法１】 相続等により取得した被相続人の居住用家屋とともに、その敷地等を売るか、被相続人の居住用家屋のみを売ること

・家屋と敷地等を売る場合には、①の要件に該当すること

空き家特例の対象となる家屋は昭和56年5月31日以前に建築された建物なので、建物を取り壊しせずに売却する場合には、売却前に耐震工事をする必要があります。

【方法２】 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後、被相続人居住用家屋の敷地等を売ること

被相続人居住用家屋は次の①の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の②及び③の要件に当てはまることが必要です。

（要件①） 相続時から取壊し時まで事業用、貸付用又は居住用として使っていなかったこと （要件②） 相続時から売却の時まで事業用、貸付用又は居住用として使っていなかったこと （要件③） 取壊し時から売却時までに、新たな建物又は構築物の敷地として使っていなかったこと

空き家特例は古い建物を取り壊し、敷地部分のみだけで売却する場合にも適用することができます。

ただし、建物を取り壊した後から相続の時から売却までの期間は、敷地とすることはできません。

(６）同一の被相続人から、相続等により取得した被相続人の居住用家屋又はその敷地等について、この特例の適用を受けていないこと

空き家特例を適用できる物件は、一人の被相続人に対して1つの物件のみです。被相続人の居住として利用していた物件が複数ある場合には、主として利用していた自宅のみが特例の対象となります。

（７）親子や夫婦など特別の関係がある人に対して、売却していないこと

特別の関係がある人には、以下の親族や同族法人が該当します。

・譲渡人の配偶者及び直系血族 ・親族のうち譲渡人と生計を一にしている人 ・親族のうち物件を売却後、売却物件に譲渡人と居住をする人 ・譲渡人と事実婚である人及びその人と生計を一にしている人 ・譲渡人に養ってもらっている人とその人と生計を一にする親族 ・同族法人などの特殊関係法人

（８）売却する家屋や敷地等について、他の譲渡所得の特例の適用を受けていないこと

空き家特例を適用する物件は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除などを併用することはできません。ただし、特例を併用できないのは空き家特例を適用する物件のみであり、他の不動産を売却する場合には他の特例制度を適用することは可能です。

「空き家特例」が適用できる建物の要件は？（建物要件）

空き家特例を適用するための建物の要件ですが、売却する建物は、被相続人の居住用家屋であることです。

この点、被相続人の居住用家屋とは、相続の開始の直前まで被相続人の居住用として使っていた家屋をいい、以下の3つの要件を満たす必要があります。

① 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること ② マンションなど、区分所有建物登記をしていない建物であること ③ 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

「空き家特例」が適用できる土地の要件は？（敷地要件）

適用対象となる土地は、相続開始直前において被相続人居住用家屋の敷地として使用されていた土地又は借地権をいいます。

特例対象となる敷地は、居住用家屋として利用していた敷地の部分のみです。よって、相続開始直前において、母屋と離れなど、その土地が用途上不可分の関係にある2つ以上の建物が立っている土地であった場合には、按分計算によって特例適用の可能な敷地割合を計算します。

土地の面積に2つ以上ある建築物の床面積の合計のうち、被相続人居住用の家屋（母屋）の床面積の占める割合が対象割合となり、その割合を乗じて計算した面積に係る部分が特例を適用することができる敷地です。

たとえば、全体の敷地面積300㎡ですが、母屋の床面積100㎡、離れの床面積50㎡である場合、空き家特例の対象となる敷地の割合は3分の2となり、その面積は、

300㎡×（按分計算 100㎡／（100㎡+50㎡）） ＝ 200㎡

となります。

老人ホームに入居していても「空き家特例」を適用することができるのか？

被相続人が老人ホームに入居後に亡くなった場合、空き家特例を適用することができるのかどうかが問題となります。

この点、空き家特例は、原則として、被相続人が亡くなる直前まで居住用として利用していた場合に限られます。

しかし、2019年（平成31年）4月1日以後に売却する場合には、相続開始直前において老人ホームに入居していたとしても、空き家特例の対象となりました。

対象となる老人ホームとは、要介護認定を受けていた被相続人が相続開始直前まで入所していた施設をいいます。

被相続人が老人ホームで亡くなった場合には、次の要件を満たしている必要があります。

 ＜老人ホームに入居していた場合の要件＞

（１）被相続人が要介護・要支援認定を受けていたこと、又はその他これに類する被相続人であること

被相続人が健康な状態で老人ホームに入居していた場合には、空き家特例の対象とはなりません。

（２）被相続人が相続直前まで主として老人ホームに居住し、かつ、老人ホームなど入所直前に家屋に居住していたこと

老人ホーム入居前に住んでいた自宅が空き家特例の対象物件なので、それ以外の物件に関しては、特例対象外となります。

（３）老人ホーム入所直前に、被相続人以外の居住者がいなかったこと

空き家特例は、被相続人以外に自宅の利用者がいないことが条件です。被相続人が老人ホームに入居する時点で自宅に居住する人がいた場合には、特例適用はできません。

（４）老人ホーム入所後、被相続人が家屋を一定使用し、かつ、事業の用、貸付けの用、被相続人以外の居住の用に供されていないこと

被相続人が老人ホームに入居後した場合には、老人ホームに入居時点から自宅を未利用のまま管理する必要があります。

「空き家特例」の適用期間は延長される可能性があるのか？

空き家特例は時限立法なので、2023年（令和5年）12月31日で特例期間は終了することとなっています。

この時限立法は、税制改正により特例適用期間が延長される可能性があります。今回の空き家特例は、平成31年度税制改正で2019月12月31日までだった特例適用期間が、2023年12月31日まで4年間延長されたものです。

現時点においては、2023年12月31日まで空き家特例制度は存在しますが、それ以後については延長するかは不明です。

しかし、期間が再延長される場合であっても、特例適用要件の変更や特別控除額の変更することも考えられます。

いずれにしても、空き家特例が適用できるのは、相続開始後3年を経過する年の12月31日までです。特例適用することができる期間は限られていますので、実家の売却を検討されている場合には、早めに決断する必要があるでしょう。