【不動産オーナー民法トラブル】騙されて土地を売ってしまった!取り戻せるか?

【不動産オーナー民法トラブル】騙されて土地を売ってしまった!取り戻せるか?

民法と不動産売買の関係

不動産売買される方でもほとんどの方は、民法を知らないでしょう。また、知らなくても困らないはずです。

しかし、土地や建物の権利という大きな財産を売買する際の取り決めに係る法律です。これを無視するわけにはいけません。民法の重要な取扱いを知らなかったがゆえに、後で取り返しがつかない失敗をして大金を失ってしまうことがあります。民法の最低限の知識は、ぜひ理解しておきましょう。

不動産売買の際の取り決めを「契約」といいますが、契約を締結するにあたって、相手方に騙されたり脅されたりすることがあります。このような場合、自分の意思で契約を締結したとはいえません。そのような場合、意思表示に欠陥があるものとして、その契約の有効性が問われることとなります。

そもそも契約とは当事者間の合意であることから、それが有効となるためには、完全な意思表示が必要です。この完全な意思表示とは、自由な意思に基づいた真意と一致する意思表示です。この点、真意と表示が食い違っている場合や、自由な意思に基づいたものではない意思表示は、無効となる場合や、いったん有効となってもそれを取り消すことができる場合があります。

意思が不存在となる心裡留保、虚偽表示、錯誤の場合

意思が不存在、すなわち、真意と表示が食い違っている場合として、心裡留保、虚偽表示、錯誤があります。

意思が不存在(表示と食い違っている)
心裡留保 当事者の一方が、わざと真意と異なる意思表示を行ったとき。

(例)土地を売るつもりではないにもかかわらず、冗談で土地の売買契約を締結したとき。

原則として有効。

相手が悪意・有過失ならば無効。

虚偽表示 2人の当事者が通謀して、真意と異なる意思表示をしたとき。

(例)債権者からの差し押さえから逃れるため、知人と相談して、知人に土地を売ったとする架空の契約書を作成し、所有権移転登記を行ったとき。

無効。

善意の第三者に対して無効主張できない。

錯誤 意思表示した者の意思と表示に食い違いがあり、それを知らずに意思表示をしたとき。

(例)土地を「100,000,000円」で売るつもりだったが、ついうっかり間違えて、「10,000,000円」と書いた契約書に調印してしまったとき。

原則として無効。

売主に重大な過失があれば無効主張はできない。

心理留保で土地を売ったらどうなる?

たとえば、土地を売るつもりではないにもかかわらず、冗談で土地の売買契約を締結したとき、原則として有効です。

しかし、相手方が冗談であることを知っていた場合、または、注意すれば冗談であることを知ることができた場合(有過失)は、無効となります。相手方が売主の冗談を見抜いていたのであれば、売買を有効にする必要はないでしょう。

虚偽表示で土地を売ったらどうなる?

2人の当事者が通謀して、真意とは異なる意思表示を行って土地の売買を行った場合、当事者間では原則として無効となります。売る気がないのですから当然でしょう。

しかし、土地を転売して善意の第三者に売却したとき、その善意の第三者に対して無効を主張することができません。これは、悪巧みをした2人の当事者を保護する必要がないからです。知らない第三者の取引の安全性を確保することのほうが優先されるべきでしょう。

錯誤で土地を売ったらどうなる?

さらに、土地を「100,000,000円」で売るつもりだったが、ついうっかり間違えて、「10,000,000円」と書いた契約書に調印してしまったとき、原則として無効となります。これで売らせたら、かわいそうです。

契約の中の金額という「要素」は極めて重要なものであることから、重過失なく間違ってしまった場合には、売主を保護することとされています。この場合、善意の第三者に転売されていたとしても、第三者に対して主張することができます。

しかし、売主に重大な過失(不注意)がある場合には、売主が自ら無効を主張することはできません。

自由意志に基づかない詐欺、脅迫

これに対して、自由な意思に基づいたものではない意思表示として、詐欺と脅迫があります。

瑕疵ある意思表示(自由な意思に基づいていない)
詐欺 騙された結果、思い違いで意思表示を行ったとき。

(例)Aが騙されて自分の土地をBへ売却しました。Bは善意のCへ転売しました。その後、Aは詐欺だと主張してBへの意思表示を取消しました。この場合、Cに対して取消しは主張できません。

取消しできる。

ただし、善意の第三者に対して取消すことはできない。

強迫 脅されて(強迫されて)意思表示を行ったとき。

(例)Aは脅されて自分の土地をBへ売却しました。Bは善意のCへ転売しました。その後、Aは強迫だと主張してBへの意思表示を取消しました。この場合、Cが善意であっても、Cに対して取消しを主張することができます

取消しできる。

【図 詐欺で土地を売却したときの法律関係】

詐欺で土地を売らされたらどうなる?

詐欺で意思表示を行った場合、詐欺に合った売主にも落ち度があるため、詐欺であったことを知らない(善意の)第三者に対しては対抗できず、意思表示を取消すことはできません。悪意の第三者には対抗することができます。

ちなみに、第三者との関係の取扱いは、善意の第三者に対して無効を主張することができる錯誤とは異なっています。

脅迫されて土地を売らされたらどうなる?

これに対して、強迫されて意思表示を行った場合、強迫された売主に落ち度はないので、強迫されたことを知らない(善意の)第三者に対しても対抗することができ、意思表示を取消すことができます。

悪意の第三者は当然のことですが、善意の第三者に対してまで無効を主張することができるのです!

結局、売主に落ち度があるか、保護する必要があるかが、取消しできるか否かの判断基準となります。

【図 強迫で土地を売却したときの法律関係】

【図 5種類の意思表示】

 

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