サラリーマンによる不動産投資における節税手法を大公開!

サラリーマンによる不動産投資における節税手法を大公開!

サラリーマンの確定申告

サラリーマンや公務員などの給与をもらっている人や、転勤などにより持ち家を賃貸に出すことで家賃収入を得ている人もいると思います。給与以外に年間で20万円を超える所得を得た場合は、サラリーマンなどであっても確定申告をする必要があります。

確定申告は個人であれば、毎年2月16日から3月15日までの期間で、前年度の収入に対する確定申告をすることになります。

サラリーマンや公務員などの給与所得者は、所得税や住民税などについては毎月か否などから貰う給与から源泉徴収という形で天引きされています。会社などでは、従業員の給与から天引きした税金を税務署に納めてくれます。また年末には、従業員の様々な控除などを再計算して年末調整もしてくれます。

年末調整では、生命保険料控除や医療費控除、また住宅ローンがあるようであれば住宅ローン控除なども勤務先での年末調整で処理してくれますので、個人で確定申告をする必要は切ありません。

しかし、不動産投資を始めると不動産所得が発生しますので、確定申告を行う必要があります。ただし、不動産所得が20万円を超えなければ、確定申告をする必要はありません。

不動産所得が赤字であれば、確定申告することで、給与所得から源泉徴収されている所得税の還付を受けることができます。また、課税所得が減ることで住民税も減額することができます。

不動産投資における収入と経費とは?

不動産で、家賃や契約時の一時金や更新料などが収入の対象になります。

一方、経費としては固定資産税や不動産取得税などの租税公課などを全額経費として計上することができます。また、不動産賃貸業に使用している車両の税金や、不動産投資物件に対する火災保険、地震保険や賃貸住宅費用補償保険なども経費として計上できます。

ただし、複数年、5年や10年分など一括で支払った保険料は、初年度のみの経費計上になります。次年度以降は保険料の支払いがないので経費には計上できませんので注意しましょう。

簿記による記帳と事業の規模が必要となる

簿記により記帳するということは、税理士に依頼して実施するか、会計ソフトを用いてルールに従い記帳することです。問題は、不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいることが必要であることです。

国税庁によれば、不動産賃貸が事業として行われているかどうかの判定基準として、マンションやアパートについては、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること、独立家屋の貸付けについては、概ね5棟以上あることになっています。

不動産賃貸事業であれば、5棟または10室以上の要件が必要となりますが、これとは別に事業所得を得ていれば、この65万円の控除の対象とすることができます。つまり、5棟10室に満たない場合でも青色申告特別控除を受けることができるケースがあるのです。

不動産投資における節税の考え方

皆さんは、不動産投資をすれば、所得税の節税をすることができますよ、といった、セールスを受けたことはありませんか、一定以上の収入があるサラリーマンに対する営業トークで興味を引きつけて、投資用不動産を販売する方法です。

不動産投資を考えている人の中には、節税を目的にしている方も多く見られます。不動産投資を行う方々は、節税手法をうまく活用できないか、常に考えていると思います。節税を目的とするならば、失敗しないよう、その手段を正しく理解しておかなければいけません。

不動産所得のある方々の節税手法は、大きく2つに分けて考えます。

1つ目は、不動産所得を圧縮して節税を図ることです。コツコツと経費を計上することがポイントです。日頃から必要経費を意識して、こまめに経費を計上していくことが結果的に大きな差を生むことになります。

2つ目は、不動産所得をマイナスにして、他の所得と通算することです。サラリーマンや事業を営む人は、給与所得や事業所得があるので、これらのプラスの所得と不動産所得をマイナスを合算して、全体の課税所得を減らすことにより、節税することができます。

中古物件の減価償却費を経費に計上する!

中古物件は減価償却の期間が短くなるため、短期間で取得価額を減価償却費に配分することができます。その結果、収入よりも経費が多くなることがあります。

しかしながら、あっという間に減価償却費を計上する期間が終わってしまいますので、当然、耐用年数が過ぎれば、その分の経費が消えてしまい、所得税と住民税が大きく増えることになります。

ちなみに、物件取得時には、登記費用や火災保険料などの経費を一括して経費にすることが可能であるため、経費の金額が一番大きいのは初年度となります。

青色申告特別控除で所得を減らす

所得税の青色申告承認申請書を提出することにより、青色申告をすることができるようになります。

青色申告特別控除を受けるためには、不動産所得又は事業所得を得るための事業を営んでいること、簿記による記帳を行っていること、簿記に基づいて作成した貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付して提出することが必要です。

これによって、その年の赤字を翌年以降に繰り越したり、10万円の特別控除を受けることができます。

5棟10室の不動産を所有し、これらの要件を満たして青色申告承認申請書を提出して税務署の承認を受ければ、65万円の特別控除を受けることができるようになります。その規模を下回る場合、条件を満たさない場合は、控除額10万円の白色申告となり、控除額が小さくなります。

所得税および住民税の税率が合わせて25%だと仮定すれば、16万円の節税です(=控除額65万円×25%)。

賃貸不動産に係る経費を漏れなく計上せよ!

投資物件の空室を1日でも早く解消するために、不動産管理会社の人たちとの飲みに行けば、その交際費を必要経費に計上することができます。

投資セミナー等の参加費は当然経費計上できますし、そのあとで情報交換会などの費用も交際費として経費になります。

領収書のない交通費も、日にち、行き先、目的などをメモしておけば不動産事業に関わるものであれば経費に計上できます。

当然投資物件の見回りや購入検討のための物件調査に掛かる経費は、プライベート使用分を除く必要な経費に計上できます。

ガソリン代や修理代はもちろん、車両代、自動車にかかる税金、車検代なども同様です。

賃貸マンションで暮らしている人は、支払い家賃や、水道光熱費の一部を事業経費とすることもできます。

必要経費にできる経費はどれか?

不動産所得は、必要経費を差し引いて計算します。それゆえ、必要経費を可能なかぎり多く計上することで、所得を減らすことができ、所得額や住民税を節税することができます。

それゆえ、どんな経費を計上できるかを知っておくことは非常に大切なことです。必要経費として計上できるのに、そのことを知らずに計上申告しなければ、その分だけ所得が増えてしまいます。

必要経費に入る費用は、純粋に不動産賃貸経営のために支払った費用です。逆に、必要経費にならない費用とは、家族や友人との活動など、私的な活動に伴う費用(家事費)です。

税金

不動産の取得や賃貸経営に関わる税金は、必要経費と認められます。印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、個人事業税、利子税、法人事業税、自動車税などです。

逆に、所得税、住民税、法人税、法人住民税、延滞税、加算税などは経費として認められません。

銀行借入金の利息

支払利息部分のみが必要経費として認められます。当然ながら、元本返済部分は必要経費として認められません。

賃貸経営に必要な費用

仲介手数料、広告料などの入居者募集費用、管理費、エレベータ保守費用、消防点検費用など、賃貸経営に係るものは必要経費に入ります。

また、新聞購読、不動産関連書籍代、不動産セミナー参加費、コンサルタント料なども必要経費に入ります。宅地建物取引士の資格取得のための専門学校受講料は、個人の資質を高めるための支出であるため、必要経費として認められません。

あと、電車代、バス代、ガソリン代、宿泊費、高速代、駐車場代などは、所得物件の確認や新規購入の現地確認のために使ったのであれば、必要経費として認められます。領収書の出ない公共交通機関では、明細が分かるように旅費精算書を作成する必要があります。

従業員が50%以上参加している慰安旅行費は福利厚生費として認められます。家族だけの旅行は、家族が従業員になっていても認められません。

自宅や自動車関連の費用

ガソリン代、自動車税、保険料などの法定費用、車両代などは幅広く経費として認められます。交通違反の罰則金は認められませんが、業務中にレッカー移動された費用、レッカー移動後の車両保管代金は経費として計上できます。

個人事業として自宅と事務所が兼用の場合、マイカーを不動産賃貸業で使用している場合は、費用の一部を必要経費として費用計上できます。

計上できる費用の目安としては、家賃、電気、ガス、水道、インターネット、電話代は、事業用として20%程度まで必要経費として計上できます。

交際費

不動産管理業者・不動産仲介業者の営業担当者、従業員との飲食代は、交際費として必要経費に計上することができます。個人や家族、友人との飲食代は認められません。

いずれにせよ、経費として計上するためには、支払いの根拠などを証憑書類として保管しておく必要があります。

不動産所得のマイナスで給与所得を相殺する節税手法

所得税は、会社から支払われる給料に対して源泉徴収されていますが、不動産所得のある人は、給与所得と合算して所得税を再計算します。

たとえば、給与所得500万円の人が、不動産所得で50万円の赤字だった場合は、その人の所得合計は450万円となります。しかし、会社は所得500万円に基づいて源泉徴収しており、所得税が多めに支払われていることになります。

高額所得のサラリーマンならば、納税額も高額になっているはずですので、不動産所得を赤字にすることで、源泉徴収された所得税の一部が手元に戻ってくることになります。これを損益通算といいます。

不動産所得の損益通算のやり方

不動産投資は、可能な限り多くの経費を計上し、帳簿上赤字となれば、サラリーマンの給与所得と合算して、課税所得を減らし、所得税と住民税を低く抑えることができます。これがサラリーマンにできる唯一の節税手段となります。

損益通算とは、不動産投資の赤字を給与所得と相殺することです

サラリーマンの給与は、源泉徴収で所得税と住民税が天引きされた状態で支給されています。不動産投資による損益が赤字だった年度に損益通算を行うと、給与所得が不動産所得の赤字分だけ相殺され、源泉徴収された所得税が還付されます。
この損益通算による所得税の還付を受けるために、サラリーマンがあえて確定申告するのです。

特に、不動産投資を開始した初年度は、購入のための様々な諸経費がかかるため、不動産所得が赤字になりやすく、節税効果が高いといえます。

節税のポイントは減価償却費です。減価償却とは、不動産の取得価額を耐用年数にわたって毎年規則的に費用配分する計算です。建物の取得価額は、取得した年度において全額を必要経費として計上できず、その後の年度に分割して経費計上します。

減価償却費が節税のポイントとなるのは、実際に現金の支出がない、帳簿上の費用だからです。つまり、現金支出がないため、その分、課税されずに現金が手元に残るのです。投資額の一部を回収するという効果があります。

このように、手元に残るお金はあるけれど帳簿上は赤字という状況を作ることで、資金繰りを悪化させずに赤字を作り出すことができます。

たとえば、サラリーマンのAさんとBさんは、給与所得が同じ700万円だったとしましょう。
この場合の所得税額は、いずれも97万円になります。

ここで、Bさんは、2000万円のワンルームマンションを間固定金利3%で、35年ローンで購入しました。Bさんの初年度の家賃収入と経費は、次の通りだとしましょう。

家賃収入:200万円
経費  :250万円

<経費内訳>
・減価償却:130万円
・固定資産税:30万円
・管理費:10万円
・修繕積立金:20万円
・借入金利子:60万円

この場合、Bさんの不動産所得は、家賃収入200万円から経費の250万円を差し引いた▲50万円です。この赤字を、給与所得の700万円と損益通算すると、所得は650万円になります。この場合の所得税額は84万円になります

Aさんの所得税額は97万円、Bさんの所得税額は84万円でその差は13万円になります。このように不動産所得が赤字の場合、年間で約13万円の節税効果を享受することができます。

ただし、節税を目的として不動産投資を始めてはいけません。

上記シミュレーションのように、確かに不動産投資で赤字が出れば節税効果が生じます。しかし、本来の賃貸経営の目的は利益を獲得すること、黒字の経営を目指すことです。当然に利益がたくさん出れば、多くの所得税を支払わなければいけません。

不動産投資で赤字を出し続けるということは、賃貸経営に失敗するということです。資金繰りが悪化し、いずれは賃貸経営そのものが破綻するおそれがあるので、節税目的で赤字にすることを目的として不動産投資を行ってはいけません。

損益通算による節税効果は、赤字経営の救済措置であり、国に助けてもらっているだけなのです。

個人の資産管理会社も節税手法になる

資産管理会社(プライベート・カンパニー)となる法人を設立して不動産投資をした場合には、節税メリットがあります。

不動産所得の所得分散ができることで、個人だけでなく、法人に所得を分散することによって、所得に対する税率を低く抑えることができます。不動産所得を個人1人で所得にすると所得額が高くなりますので、当然税率も高くなってしまいます。

そこで法人の最高税率の方が低い場合には、個人の所得税の最高税率の45%を適用されないように、法人を設立し、法人税の最高税率の23.4%を適用できるようにすることで節税になります。

もし年間800万円以下の中小法人の場合は軽減税率の特例が適用されるので、法人税は、19%の税率になります。

所得が高ければ高いほど法人の方が、メリットが高いです。法人の場合は収入の少ない親族に所得分散することもできるので、他に収入がない親族を役員にすることで、不動産所得を分散する事ができます。

たとえば、働いていない両親を役員にして、給料を払い所得を分散することで、税率が必然的に下がることになります。

また、法人は赤字を9年間も繰越しや損益通算することができる税制上の優遇措置があります。

一方、不動産投資を法人で行うデメリットは、個人よりもコストがかかるという点です。法人をつくるには、設立費用(登記)だけではなく、税理士報酬や地方税均等割など維持費用もかかってきます。

株式会社ではなく合同会社を運営するなど、維持費用をなるべく抑えるように検討することが必要です。

サラリーマンのマンション投資のほとんどは失敗に終わる

不動産投資で成功するには、家賃収入から必要経費を支払った残りの利益、手元に残ったお金をもとに、次の不動産投資へとつなげていく好循環が必要です。ただし、物件を購入すれば自動的に利益が得られるというわけではありません。

マンションの賃貸経営は、空室リスクや滞納リスクと常に表裏一体です。加えて、共用設備の点検や修理、建物の修繕・大規模修繕など、不動産の適切な維持管理のための追加投資が不可欠です。

そのため、マンションの賃貸経営について知識や経験のない初心者が、マンション販売業者が提案するような「不労所得で簡単に副収入が得られる」「節税にもなる」「老後の資産形成になる」といったメリットだけを見ていると、失敗するわけです。現実のところ、不動産投資に手を出したサラリーマンの半数以上は、投資額を回収できず、失敗していると思われます。

不動産投資のリスクを理解しないで投資するのはNG

マンションの不動産投資は、株式やFX等の金融商品に比べると、比較的リスクは低くなります。ローリスク・ローリターンが特性です。しかし、元本を損なう可能性は十分あります。

不動産投資のリスクは、以下の2点です

  • 空室で家賃収入が入らない
  • 売却のときに希望する金額で売却できない

不動産の賃貸経営は、他人に部屋を貸して家賃収入を得ることです。そうでなければ、ただ損してしまうだけになり、それが原因で破産してしまうこともあります。

不動産投資はローンを組んで購入する場合がほとんどですので、空室が発生して家賃収入が入らないと、自分自身でローンの元本や金利を支払っていくことになります。

また、売却のタイミングで、希望する金額で物件が売却できないこともあります。これによって、希望売却価格を下回ることになれば、売却損となり、投資額を回収できずに終わるのです。

投資用マンションの販売業者は、顧客の利益よりも自社の利益を優先して、営業しています。そういった販売業者の営業マンは、投資リスクに関する説明をほとんど行いません。その結果、不動産投資のリテラシーが低いサラリーマンが「いいカモ」となり、失敗するケースが少なくないのです。

販売業者の定番の営業トークは「節税対策」「相続税対策」「老後の収入確保」

老後2,000万円問題で騒がれたように、年金だけでは老後の生活が不安だと言われています。このため、多くの方々が、将来や老後について不安を抱いています。

このような状況で、それらの不安を煽られたうえで、不動産投資のメリットを提示されると、投資リスクを理解しないまま、高額の区分所有マンションの購入に至ってしまうケースが後を絶ちません。

不動産会社の勧誘文句は、①節税対策として有効、②相続税対策になる、③老後の収入確保・資産形成といったものです。不動産投資にこれらのメリットがあるのは間違いありませんが、期待通りのメリットを享受するには、キャッシュ・フローをきちんと予測しておく必要があります。特に、日本の不動産価格が下落傾向にある以上、不動産を売却したときには、高い確率で売却損が出ることを覚悟しておかなければいけません。

失敗しない物件の探し方

サラリーマンが不動産投資に失敗しないようにするため、どのように物件を探せばいいでしょうか。物件の探し方として、以下の3つの方法があります。

  • 不動産検索サイト(健美家・楽待・Homes)
  • 投資対象となる地域の地元の不動産仲介業者
  • オーナーへの直接交渉

不動産検索サイトで、不動産投資に特化しているWebサイトは、「健美家」「楽待」です。楽待はキャッシュ・フロー計算機能もついており、とても使いやすいです。条件検索でも、築年数や構造、戸数で探せるようになっており、手軽に探すことができます。

次に、ターゲットにしている地域が決まっていれば、そこの不動産仲介業者(宅建業者)を歩いて訪問して回ることです。

地域密着で営業をしている不動産仲介業者には、まだWebサイトには掲載されていない物件を取り扱っているケースがあるので、低価格で購入できる物件に巡り合える可能性があります。

そして、物件のオーナーへの直接交渉も手法の一つです。

これは、プロの宅建業者でなければ、話し方が難しいのですが、対象地域を歩いていると欲しくなる物件もあるでしょう。そこで見つけた物件のオーナーを探して、直接交渉してみると、意外な掘り出し物を手にすることも可能です。自分自身で見つけにいっているため、条件のよい物件に巡り合う可能性が増します。

Webサイトで探しても、好条件の物件を見つかることもありますが、本当に良い物件、割安で購入できる物件を見つけるには、足で稼ぐ地道な探索活動が必要になっています。

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