重要事項説明書（35条書面）とは？
土地や建物の所有権を取得しようとする人が、その物件についてまったく無知のまま取引をしてしまいますと、後で思わぬ損害を被るおそれがあります。
そこで、宅建業者は、不動産取引が行われる場合、その取引の当事者に対して、その取引の対象物件に関する重要事項を、契約締結までに売主へ説明しなければなりません（売主への説明は不要です。）。
また、重要事項説明は不動産に関する専門知識を有する宅地建物取引主任者が行わなければならず、重要事項説明書には宅地建物取引主任者が記名押印することが義務付けられています。
売買の場合は、宅建士は直接面談して説明しなければいけませんが、賃貸の代理または媒介の場合は、テレビ会議によって説明することも可能です。
重要事項説明書に記載し、説明すべき重要事項は、国土交通省のガイドラインに基づき、以下の事項とされています。
【土地・建物を売買する場合】
| 【物件に関する事項】
(1) 登記された権利の種類 (2) 都市計画法等の法令に基づく制限 (3) 私道負担の有無 (4) 水道、電気、ガス等の供給、排水施設の整備状況 (5) 未完成物件の場合は、完了時における形状、構造等 (6) 既存物件の場合、建物状況調査を実施しているかどうか、その結果の概要、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類 【取引条件に関する事項】 (7) 売買代金以外に授受される金銭の額および目的 (8) 契約解除の方法 (9) 損害賠償の予定又は違約金 (10) 手付金の保全措置 (11) 支払金、預り金の保全措置 (12) ローンの斡旋の内容とローン不成立の場合の措置 (13) 瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約 (14) 造成宅地防災区域、土砂・津波災害警戒区域、石綿使用、耐震診断、住宅性能調査 (15) 割賦販売契約の内容 【区分所有建物に関する事項】 (16) 区分所有建物に関する事項 |
【重要事項説明書】物件に関する記載内容を理解しておこう
(1) 登記された権利の種類
登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名です。
(2) 都市計画法等の法令に基づく制限
土地・建物の使用・収益・処分に法令上の制限がある場合、それを説明しなければいけません。
たとえば、都市計画法や建築基準法における造成や建物の制限、土壌汚染対策法における土地形質の変更に関する制限、津波防災地域づくりに関する法律による造成や建築および開発行為の制限などです。
(3) 私道負担の有無
私道負担の有無とその負担内容について説明します。私道面積や通行使用料などの負担金です。
(4) 水道、電気、ガス等の供給、排水施設の整備状況
これらの施設が整備されていない場合は、その整備の見通し、その整備についての特別の負担の有無や内容を説明します。
(5) 未完成物件の場合は、完了時における形状や構造
工事完了時における計上や構造を記載します。図面が必要であれば、図面を交付します。宅地の場合は、宅地に接する道路の構造や幅員を、建物であれば、内装及び外装の構造や仕上げまで説明します。
(6) 既存物件の場合、建物状況調査の概要、建築及び維持保全の状況
建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要を説明します。建物状況調査が過去１年いないに実施されている場合、その実施者が作成した「建物状況調査の結果の概要」に基づき、劣化事象を説明します。
また、確認の申請書や確認済証、検査済証、建物状況調査結果報告書などなど建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況を説明します（保存されているかどうかを説明するだけでよく、書類の記載内容まで説明する必要はありません。）。
(7) 売買代金以外に授受される金銭の額および目的
代金以外に授受される金銭の額とその目的を説明します。
【重要事項説明書】取引条件に関する記載内容を理解しておこう
(8) 契約解除の方法
解除できる場合、その手続と解除の効果を説明します。
(9) 損害賠償の予定又は違約金
損害賠償額の予定や違約金を定めるかどうか説明します。
(10) 手付金の保全措置
宅建業者が自ら売主となって、宅建業者ではない者と売買契約を締結した場合においては、手付金等の保全措置について説明します。
(11) 支払金、預り金の保全措置
宅建業者が取引の相手方から金銭を受領する場合において、保全措置を講ずるかどうか、講ずるのであればその方法について説明します。
(12) 融資の斡旋と融資不成立の場合の措置
依頼者や相手方に対して、住宅ローンなどの融資の斡旋をする場合、融資額、金利、返済方法等の内容や融資条件を説明します。また、斡旋が不調に終わって融資が受けられなかった場合の措置を説明します。
(13) 瑕疵担保責任の履行に関する手当て
宅地建物の瑕疵担保責任の履行に関して補償保険契約の締結があるか、銀行等の連帯保証があるか、保証金の供託があるか説明します。
(14) 国土交通省令・内閣府令で定める事項
土地の売買の場合、造成宅地防災区域にあるとき、土砂災害警戒区域内にあるとき、津波災害警戒区域内にあるときはその旨を説明します。
建物の売買の場合、これらに加えて、石綿（アスベスト）の使用の有無の調査結果があればその内容、旧耐震の建物で耐震診断を受けたときはその内容、住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨を説明します。
(15) 割賦販売契約の内容
割賦販売とは、物件の引渡し後１年以上の期間にわたり、２回以上に分割して支払うことを条件として販売することをいいます。現金販売価格、割賦販売価格、頭金・割賦金、支払時期と支払方法について説明します。
【重要事項説明書】区分所有建物に関する追加記載内容を理解しておこう
(16) 区分所有建物である場合
①敷地権の種類と内容
②共用部分に関する規約
③専用部分の用途や利用制限（ペットの飼育禁止、居住専用など）
④専用使用権に関する規約（専用駐車場など）
⑤建物の計画的な維持修繕費用等を特定の者のみ減免する規約
⑥計画修繕積立金に関する規約および既に積み立てられている金額（滞納額があるときはその金額）
⑦区分所有者が負担する管理費用の金額
⑧管理を外部委託しているときは管理業者の名称および所在地
⑨建物の維持修繕の実施状況の記録
これらを説明します。
不動産売買契約に締結する際、これらの重要事項の説明を受け、その内容を十分に理解しておくことが大切です。宅建業者から重要事項説明書を受け取ったら、説明を聞いて、じっくり読み込んでおきましょう。
