Ａさんは父親から呉服商を引き継ぎ、経営してきました。自宅は問屋街にあり、祖父の代に自宅と会社併用の６階建てのビルを建てています。バブル経済の頃は着物の需要も増えて、自宅以外に閑静な住宅地を控える立地にも店舗を出店し、そちらにも４階建てのテナントビルを建てています。
父親の相続では長男のＡさんが、自宅も会社も引き継ぎました。嫁いだ２人の姉たちには現金を渡しましたが、相続税の納税と分割金の捻出に苦労したと。Ａさんは７０歳になり、これからの相続が不安になってきました。呉服商は閉めて、会社も個人もビルの賃貸収入が主です。ビルは自宅がＲＣ造、テナントビルは鉄骨造ながら、両方とも、築３０年程はすぎています。
建築費のローンもなくなったので、ビルのメンテニンスのために借入をして外装を主に大規模修繕をすることを予定しています。また、次女家族が地方の転勤から戻ることになり、ビルの別フロアで同居できることになりましたので、内装もリフォームする予定です。その際、次女世帯のリフォーム代は次女夫婦で負担し、区分登記をしてはどうかと銀行から勧められています。
そこで、どうすればいいかとＡさんと娘さんが相談に来られました。
現在の自宅ビルは、１〜３階がテナントが入居、４階会社、５〜６階自宅として使っています。よって、娘家族が住むのは、４階だということです。財産の確認をしたところ、相続税の申告が必要な財産だとわかりましたので、節税対策が必要になります。
ところが、４階を区分登記して、次女家族の家になってしまえば、その分はＡさんの財産では無くなり、居住用の小規模宅地等の特例が使えなくなります。
１回目は配偶者が相続すればいいのですが、二次相続でも特例が活かせないため、やはり、建物の名義は区分登記をせずに、土地を所有するＡさんが持っている方が得策だと判断できました。ということは、リフォーム代もＡさんが負担する事が原則ですので、Ａさんがローンを借りるなどすれば、節税対策ができます。
もう一つのテナントビルは会社名義ですが、同様に大規模修繕が必要な時期で法人で借入して修繕しておくことで株評価を下げることもでき、やはり、節税対策にもなります。
ただし、ビルをどのように所有し、どのように相続人に承継させていくのか相続や事業承継について、家族の話し合いをするようにアドバイスしました。せっかく同居したのに選択肢を間違えて節税できなかったとならないように、確認が必要です。
二世帯住宅にして、同居すれば節税になるためには、「親の家に同居」が前提。子どもがお金を出して、自分の家にすると、同じ同居でも節税できなくなります。ちょっとした違いのようで、税金が変わりますので、要注意です。
