地主や賃貸アパート経営者は必読!土地と建物の賃貸契約を理解しておこう!

地主や賃貸アパート経営者は必読!土地と建物の賃貸契約を理解しておこう!

民法の賃貸借契約

民法の賃貸借契約とは、借り主が賃料を支払って、目的物を使用・収益し、それを変換すべきことを約束する契約です。賃借人は、賃貸借契約終了時に、目的物を原状復帰して返還しなければいけません。

土地の賃貸借を行っている場合(貸地、地主が底地を持つ。)、地主が第三者に土地を譲渡してしまうと、賃借人は土地の譲受人から追い出されてしまうのかが問題となります。

この点、民法では、賃貸借を登記すると、賃借人は第三者に対抗することができるものとされています。しかし、登記は面倒ですから、地主が登記に協力する義務はありません。

民法上の賃貸借契約の期間は、定める場合と定めない場合があります。

期間を定める場合、最長期間は20年です。20年を超えて契約しても、その契約は20年とみなされます。また、更新しても契約期間は20年以内としなければいけません。

(注)借地借家法の賃借権は20年を超えることができることとされています。

期間を定めない場合(無期限)、当事者は、いつでも解約の申し入れをすることができます。申し入れすると、土地は1年後、建物は3ヶ月後に契約終了となります。

底地は最悪!借地借家法の借地権の設定

土地の賃貸借契約を締結すると、借地借家法上の「借地権」が発生します。使用貸借であれば借地権は発生しません。

これは、土地の上に建物を所有することを目的とする地上権(物権)と賃借権(債権)のことです。建物を建てないのであれば(青空駐車場など)、借地権は発生しません。

借地権の存続期間は30年以上

借地権を設定する場合の存続期間は、30年以上と定めなければいけません。30年未満とした場合は30年とみなされます。また、期間を定めなかった場合も30年とみなされます。

借地権者と地主は、建物が残っていなくても、合意によって契約を更新することができます。更新の期間は、最初の更新に関して最低20年以上、2回目の更新以降は最低10年以上で定めなければなりません。建物が残っている場合は、合意ではなく、借地権者からの「請求」によって契約が更新されます。ただし、地主が遅滞なく正当事由ある意義を述べた場合には更新されません。

借地契約の期間満了したときに建物が残っている場合、借地権者は、その建物を地主に「時価」で買い取るように請求することができます。

借地権者は、建物を第三者に譲渡できるのか?

借地上の建物を第三者に譲渡するとすれば、建物だけでなく、借地権も併せて移転しなければ、譲受人は建物を利用することができません。そこで、借地上の建物が譲渡された場合、売主は買主に対して「借地権も譲渡した」ものと認められます。

借地権の譲渡について、借地権が物権である地上権であれば、地主の承諾は不要です。しかし、債権の賃借権の場合、地主の承諾が必要です。地主が承諾しない場合が問題となりますが、賃借権の譲渡によって地主が不利になるおそれがないにもかかわらず承諾しない場合には裁判所は、借地権者の申立てによって許可を与えることとされています。

賃借権を譲渡で地主が承諾しない場合、建物が残っているときは、譲受人は、その建物を地主に「時価」で買い取るように請求することができます。

借地権の登記に協力する義務はない

賃借権の登記は、地主に協力義務がありません。地主が拒否すれば、借地権者は登記できなくなります。この点、借地借家法では、借地上に所有する建物の登記さえ行っておけば、借地権者は借地権を第三者に対抗することができるものとされています。

定期借地権ならば土地は戻ってくる!

借地借家法の規定に反して、借地権者に不利な特約を付すことは認められません。しかし、3つの定期借地権は例外です。

一般定期借地権

50年以上の期間を定めて、更新なしで満了する契約です。第三者に対抗するには、定期借地権を登記しなければいけません。借地権者は、終了時に建物を解体して土地を更地にしなければいけません。

事業用定期借地権

10年以上50年未満の期間を定めて、更新なしで満了する契約です。第三者に対抗するには、定期借地権を登記しなければいけません。事業目的のみに限定されます。借地権者は、終了時に建物を解体して土地を更地にしなければいけません。

建物譲渡特約付き借地権

30年以上の期間を定めて、更新なしで満了する契約です。期間満了後、建物を地主に譲渡するという特約が付されています。

アパートを賃貸するときは要注意!入居者の借家権とは?

建物の賃借権のことを借家権といいます。建物の賃貸借契約には期間を定める場合と定めない契約があります。

契約期間は20年を超えてもよい

借地借家法では、賃貸借契約の期間を定める場合、民法(建物の賃貸借)の最長20年という規定は適用されず、期間が20年を超えることができるものとされています。たとえば、「期間30年」と定めた場合、民法によれば20年とみなされますが、借地借家法では30年となります。

ただし、1年未満の短い期間を定めたときは、期間の定めがないものとみなされます。

当事者が契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に契約拒絶の通知または条件変更しなければ契約更新しない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一条件で、期間の定めのない契約で更新されたものとみなされます。この際、賃貸人が更新を拒絶するためには、正当事由が必要です。

解約の申し出には正当事由が必要

一方、賃貸借契約を定めなかった場合、当事者はいつでも解約の申し入れを行うことができます。ただし、賃貸人が解約を申し入れるためには、正当事由が必要です。賃貸人から解約の申し入れを行えば6ヶ月後に、賃借人から解約の申し入れを行えば3ヶ月後に契約が終了します。

【賃貸人(家主)が解約を申し入れる正当事由】

以下の内容を総合的に考慮して判断されることになります。

・建物の賃貸人が建物の使用を必要とする事情
・建物の賃貸者に関する従前の経過
・建物の利用状況および現況
立退き料等の内容

定期建物賃貸借契約ならば部屋は戻ってくる!

借家にも、更新されない期限付きの賃貸借契約が認められます。一般の賃貸借契約では家主の立場が弱いことから、借地借家法では、更新のない契約が認められています。これが定期建物賃貸借です。

この契約では、1年未満の期間を定めることができます。ただし、契約を公正証書等の書面で行わなければいけません。加えて、契約更新がなく、期間満了によって賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付しなければいけません。

期間1年以上の定期建物賃貸借であるときは、賃貸人は、期間満了の1年前から6ヶ月前までに終了の通知を行わなければいけません。一方、賃借人は、床面積200㎡未満の居住用建物について、転勤・療養・介護その他やむを得ない事情によって引越しするときは、解約の申し入れをすることができます。その申し入れから1ヶ月後に契約が終了します。

不動産カテゴリの最新記事