サラリーマンの不動産投資における節税の注意点について

皆さんは、不動産投資をすれば、所得税の節税をすることができますよ、といった、セールスを受けたことはありませんか、一定以上の収入があるサラリーマンが不動産投資をすれば、節税になるとあおり営業トークで興味を引きつけて、不動産を販売する方法です。
当然、不動産投資を考えている人の中には、税金を少なくしたい等と節税対策を目的にしている方もいます。
ところがよく判らず、節税目的で不動産投資をはじめると、思わぬリスクを招くことになりかねません。
今回は不動産投資における節税の注意点を紹介していきます。

不動産投資における節税とは

不動産投資による収益確保と節税は投資に対する目的が違います。不動産投資による節税は高額所得者向けで、節税効果も無限ではなく、収益の確保と節税効果は両立しません。
不動産を売ることが仕事である不動シャン会社の営業マンは、不動産投資のメリットだけをことさら誇張し、隠れたデメリットやリスクについて、詳細を説明しないことがあります。
営業トークだけで誤解や錯覚をしないようにするために、最低限の知識を知っておくことが重要です。

新築と中古物件の違い

中古物件は減価償却の期間が短くなります、新築と比べて建物が古いためであり、税務上の建物価格も安くなります。
建物価格が安いということは、減価償却費も少なくなるので節税効果が少ないです。
節税効果を生むのかと言うと、利回りが低ければ成り立つからです。
大きな節税効果を上げるためには、収入よりも経費を多くしなければなりません。つまり、収支がすごく言い訳ではなく、不動産投資による節税効果は、収入を増やすのではなく、所得税を節税しつつ資産を増やす方法となります。
現在多くの所得があるサラリーマンなばら、納税額も高額になっている方が所得税を節税することで、実際に支払った所得税の一部が手元に戻ってくるという効果がでます。
収支が良くなければ、そもそもの収入が増える訳ではないので、高額所得者以外の方にとっては大きな効果が生まれません。

収益性と節税効果とは

そこで、収益性と節税効果は両立しませんので、不動産投資で収入を手に入れる目的と、所得税の節税を両立に考えることは無理があります。
簡単に言えば、利益の多い人や企業が節税のために中古物件を購入して減価償却費をそのまま経費計上することで、利益が減り、節税効果が得られるので、節税効果は無限ではありません。

減価償却について

減価償却の元になる不動産価格は土地価格を除く、建物の価格のみです。減価償却期間が過ぎれば減価償却費はゼロになりますので限度があることに注意してください。
当然、減価償却期間がおわれば、所得税が大きく増えることになります。
物件取得時に必要な登記費用や火災保険料などの経費の多くは初年度に経費にすることが可能ですが、減価償却費と初年度の経費により、節税効果が一番大きいのは初年度となります。

まとめ

まとめますと、不動産投資の注意点は、中古物件の投資では、減価償却期間が節税になる期間であり、終了した場合は、節税対策とは逆の効果で所得税が発生します。
給与所得などと合算されるため、税率も上がり納税額も増えてしまいますので節税にならず支払いが増えてしまいますので注意して下さい。